Dol & Vices cachés
Mon rôle à vos côtés consiste à chercher les indices techniques de la tromperie : Dater le désordre . Démontrer l'intention de cacher.
Les vices cachés :
L’expert en bâtiment est à votre disposition pour vous éclairer, vous guider ou analyser votre situation.
Qu’il s’agisse d’un problème survenu après l’achat d’un bien immobilier ou d’une malfaçon suspecte, l’objectif est de déterminer si les critères juridiques et techniques du vice caché sont réunis.
Pour qu’un défaut soit qualifié de vice caché (selon l’article 1641 du Code civil), il doit impérativement répondre à 3 conditions :
Il doit être caché : Non apparent lors des visites et de la signature de la vente (un examen normal ne permettait pas de le déceler).
Il doit être antérieur à la vente : Le germe du défaut existait avant que vous ne deveniez propriétaire.
Il doit être d’une gravité suffisante : Il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou diminue tellement cet usage que vous ne l’auriez pas acheté (et pas à ce prix) si vous l’aviez connu.
Le DOL
En tant qu’expert en bâtiment, aborder la notion de DOL nous fait basculer du domaine purement technique (le défaut du bâtiment) vers le domaine de l’intentionnalité et de la tromperie (le comportement du vendeur).
En droit (article 1137 du Code civil), le dol est une manœuvre frauduleuse, un mensonge ou une dissimulation volontaire (réticence dolosive) d’une information dont le vendeur savait l’importance capitale pour l’acheteur.
Dans l’immobilier, le dol est l’arme fatale de l’acquéreur car il permet de faire sauter la clause d’exonération des vices cachés (cette fameuse ligne dans l’acte de vente qui dit que vous achetez le bien « en l’état »).
Si le vendeur savait et qu’il a caché le défaut, il est de mauvaise foi : la clause s’annule.